万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短p>

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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