近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(x东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗iàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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